Slovenija potrebuje 20.000 najemnih stanovanj. Kdo in kje gradi? Pregled javnih in zasebnih projektov 2026 ter kaj to pomeni za gradbeni sektor.
Slovenija se sooča z eno najresnejših stanovanjskih kriz v svoji zgodovini. Gradnja najemnih stanovanj ne sledi povpraševanju, cene pa so za večino gospodinjstev nedosegljive. Podatki Geodetske uprave kažejo, da je srednja cena rabljenega stanovanja v letu 2025 na ravni države prvič presegla 3.000 €/m², v Ljubljani pa dosegla skoraj 4.900 €/m², na Obali pa 4.760 €/m². Za 50 kvadratnih metrov je danes v prestolnici potrebnih več kot 150 povprečnih mesečnih plač. Stanovanjska problematika ni več le ekonomsko vprašanje – zaznamuje celotno generacijo, ki odlaga osamosvajanje, ustvarjanje družine in nakup prvega doma.
Pomanjkanje stanovanj ostaja ključni izziv
Eden glavnih vzrokov za visoke cene je strukturno pomanjkanje stanovanjske ponudbe. Slovenija ima po podatkih Statističnega urada 410 stanovanj na 1.000 prebivalcev, kar jo uvršča na 23. mesto med 27 državami EU (Vir: Telegraf, 4. 3. 2026). Analitiki ocenjujejo, da bi Slovenija za normalizacijo razmer na trgu potrebovala vsaj 20.000 novih javnih najemnih stanovanj, medtem ko trenutni tempo gradnje tega cilja ne dosega niti blizu. Do konca leta 2029 je načrtovanih le 992 novih enot v okviru javnega stanovanjskega fonda. Ob tempu tisoč stanovanj na leto bi manko odpravili šele leta 2086.
Javni sektor: Stanovanjski sklad RS pospešuje investicije
Obseg in financiranje v letu 2026
Republiški Stanovanjski sklad RS (SSRS) je v letu 2026 stopil v fazo realizacije. Po letih načrtovanja je predsednik uprave Črtomir Remec februarja 2026 napovedal, da bo letos stekla gradnja skupno 1.179 dodatnih javnih najemnih stanovanj. V izvedbi in pripravi je skupaj 2.524 javnih najemnih in oskrbovanih stanovanj po treh stebrih financiranja: lastnih naložbah, programih sofinanciranja in javnem pozivu za nakupe (Vir: Forbes Slovenija, 10. 2. 2026).
Financiranje je sistemsko urejeno: za obdobje 2025–2035 je z zakonom o financiranju in spodbujanju gradnje javnih stanovanj zagotovljenih 100 milijonov evrov letno – 75 milijonov za SSRS in 25 milijonov prek SID banke kot subvencija obrestne mere za posojila (Vir: Telegraf, 4. 3. 2026). V marcu 2026 je SSRS objavil nov program sofinanciranja za obdobje 2026–2029, odprt za lokalne skupnosti, javne nepremičninske sklade in neprofi tne stanovanjske organizacije (Vir: SSRS, 20. 3. 2026).
Ključni projekti v gradnji
Med večjimi projekti v letu 2026 izstopa soseska Glince-Podutik v Ljubljani s 262 oziroma po novejših podatkih do 387 stanovanji, za katero sklad čaka na integralno dovoljenje. Sklad načrtuje 17 investicij v lastne gradnje po različnih slovenskih krajih, vključno s soseskami na Gorenjskem, v Prekmurju in Lukovici. Za tri največje soseske s skupno 1.100 novimi stanovanji je bila gradnja napovedana v prvi polovici leta 2026 (Vir: Telegraf, 4. 3. 2026; Forbes Slovenija, 10. 2. 2026).
Zasebni sektor: novogradnje v Ljubljani, a za kateri segment?
Vzporedno z javnimi projekti Ljubljana pridobiva vrsto zasebnih novogradenj. Slovaški investitor Corwin napoveduje začetek gradnje stanovanjskega objekta Nordika s 23 nadstropji in do 300 stanovanji na Masarykovi cesti. V okviru projekta Emonika nastaja stometrska poslovna stolpnica. Corwin načrtuje tudi stanovanjsko sosesko Kolinska ob Šmartinski cesti. Župan Janković je napovedal, da bi stanovanjski skladi v naslednjih štirih letih zgradili 3.000 stanovanj za najem, med njimi nova soseska na Povšetovi z 361 enotami (Vir: 24ur, 5. 6. 2026).
Stroka opozarja, da zasebni investitorji praviloma gradijo za lastniški ali visokocenovni segment trga. Po oceni urbanistke Zale Koleša z Inštituta za politike prostora zasebni investitorji v obstoječem regulatornem okolju stremijo k maksimiranju dobička, javni interes pa ostaja spregledan. Edini učinkovit državni mehanizem za zagotavljanje dostopnega bivanja ostaja gradnja neprofi tnih najemnih stanovanj (Vir: Megafon / Inštitut za politike prostora, 2025).
Zakonodajni okvir: Nacionalni stanovanjski program 2026–2035
Ministrstvo za solidarno prihodnost je ob koncu leta 2025 v javno obravnavo dalo predlog novega Nacionalnega stanovanjskega programa za obdobje 2026–2035. Program predvideva aktivacijo zemljišč v javni lasti, pospešitev postopkov pridobivanja gradbenih dovoljenj in pogoj vsaj 20-odstotnega deleža cenovno dostopnih stanovanj v večjih novih projektih – po vzoru dunajskega modela (Vir: Forbes Slovenija, 23. 12. 2025).
Pomen za gradbeni sektor in dobavitelje materialov
Napoved investicij v javna najemna stanovanja – 17 projektov SSRS samo v letu 2026, skupaj z zasebnimi gradnjami v Ljubljani in večjih mestih – ustvarja merljiv povpraševalni signal za dobavitelje gradbenih materialov, izvajalce in projektante. Soseske, kot so Glince-Podutik, Partizan Jesenice, Lendava in Nordika, so konkretni gradbeni projekti, ki zahtevajo material, logistiko in izvajalske kapacitete. Platforma Realtracing te projekte in lastniške spremembe na parcelah spremlja v realnem času, kar prodajnim ekipam dobaviteljev omogoča vstop v prodajni cikel pravočasno.
