Hotel Valkane Pula: ~100 mil. EUR, 180 soba, pravomoćna građevinska dozvola. Gradnja 2026. — sve što trebate znati prije natječaja za izvođača.
Pregled projekta
Hotel Valkane bit će prvi hotel s pet zvjezdica u široj pulskoj regiji. Smješten u zoni bivšeg kamenoloma na lokaciji Lungomare u Puli, projekt predstavlja jednu od najvećih pojedinačnih hotelskih investicija u suvremenoj povijesti istarskog turizma. Procijenjena vrijednost iznosi više od 500 milijuna kuna (odnosno oko 100 milijuna eura bez PDV-a prema kasnijim navodima investitora), a pravomoćna građevinska dozvola izdana je u kolovozu 2025. godine. (Vir: tportal.hr, travanj 2022. / Index.hr, kolovoz 2025.)
Tehničke specifikacije i sadržaji
Idejno rješenje izradio je arhitektonski studio 3LHD iz Zagreba. Hotel je planiran s maksimalno dvije podzemne i sedam nadzemnih etaža, visine 27 metara. Ukupna površina građevine iznosi 26.800 m², a površina parcele 28.117 m². (Vir: 3LHD — službena stranica projekta)
Ključne specifikacije projekta:
| Stavka | Vrijednost |
|---|---|
| Smještajne jedinice | 180 |
| Broj kreveta | 360 |
| Podzemna parkirna mjesta | 183 |
| Sadržaji | Kongresni centar, wellness, restorani, bazeni, sunčalište |
| Površina parcele | 28.117 m² |
| Površina građevine | 26.800 m² |
| Tlocrt | 9.232 m² |
| Planirano zapošljavanje | ~250 cjelogodišnjih radnih mjesta |
Vir: 3LHD / tportal.hr, travanj 2022.
Arhitektonski pristup i urbanistički kontekst
Rehabilitacija napuštenog kamenoloma
Kamenolom na lokaciji Valkane nije se koristio od 1965. godine. Studio 3LHD projektirao je hotel koji se volumenom i oblikom uklapa u zatečeni topografski kontekst: razlomljena linija pročelja reinterpretira stepenice nekadašnjeg kamenoloma, a zelena fasada preuzima funkciju krajobrazne sanacije. Park ispred hotela funkcionira kao tampon zona između privatnog i javnog prostora. (Vir: 3LHD — Hotel Valkane / Journal.hr, svibanj 2022.)
Javni prostor i pristup obali
Prema projektnoj dokumentaciji i izjavama investitora, Lungomare šetnica i plaže ostaju izvan obuhvata projekta i u potpunosti javno dostupni. Investitor je financirao izgradnju vodovodnog magistralnog cjevovoda (približno 400 metara) i priključka za hotel (približno 200 metara) u ulici Veruda, koji je po ishođenju uporabne dozvole bez naknade predan komunalnoj tvrtki Vodovod Pula. Planira se sadnja 150 do 200 novih stabala te uređenje javnog parka-šume uz hotel. (Vir: Regional Express, siječanj 2025. / Glas Istre, kolovoz 2025.)
Investitor i vlasnička struktura
Investitor je tvrtka Hotel Valkane d.o.o. (osnovana 2015., MBS: 130049298, sjedište: Pula), u vlasništvu holdinga Istra Cement B.V. sa sjedištem u Nizozemskoj. Prema dostupnim medijskim izvorima, posredni većinski vlasnik je Dragan Šolak, srpski medijski poduzetnik i osnivač United Grupe, koji u Puli ima i vlasništvo nad trgovačkim centrom Max City putem povezanih tvrtki. Tehnički direktor projekta je Zoran Kostić. (Vir: Istra24, kolovoz 2024. / Faktograf.hr, ožujak 2022. / Nacional.hr, rujan 2025.)
Kronologija: od idejnog projekta do građevinske dozvole
Projekt je prošao kroz višegodišnji administrativni i pravni proces koji uključuje lokalni referendum i žalbene postupke pred Visokim upravnim sudom.
| Godina / datum | Događaj |
|---|---|
| 2021.–2022. | Studio 3LHD izrađuje idejni projekt; javna prezentacija vijećnicima i građanima u travnju 2022. |
| Listopad 2022. | Lokalni referendum: 9.716 stanovnika Pule glasovalo je protiv izgradnje. |
| Prosinac 2022. | Izdana lokacijska dozvola. |
| 2022.–2024. | Inicijativa Referendum za Lungomare podnosi žalbe na lokacijsku dozvolu. |
| Rujan 2024. | Visoki upravni sud pravomoćno odbija žalbu. |
| Studeni 2024. | Gradsko vijeće Pule glasovanjem (13:6) odobrava financiranje i gradnju pristupnih prometnica. |
| Siječanj 2025. | Predan zahtjev za građevinsku dozvolu. |
| Srpanj 2025. | Grad Pula izdaje građevinsku dozvolu. |
| Kolovoz 2025. | Tvrtka zaprimila pravomoćnu građevinsku dozvolu; projekt prelazi u izvedbenu fazu. |
Vir: Istra24, srpanj 2025. / Glas Istre, srpanj 2025. / iPress, listopad 2024.
Napomena: U studenom 2025. Visoki upravni sud ukinuo je I. izmjene i dopune UPU-a Lungomare iz 2015. Grad Pula priopćio je da to ukidanje ne utječe na status već izdane građevinske dozvole. (Vir: iPress, studeni 2025.)
Ekonomski pokazatelji i učinci za destinaciju
Izravne financijske obveze prema gradu
Prema podacima prezentiranim na javnoj prezentaciji projekta u travnju 2022. (iznosi izvorno navedeni u kunama, konvertirani po fiksnom tečaju 1 EUR = 7,5345 HRK):
- Komunalni doprinos Gradu Puli: 1,33 milijuna EUR
- Vodni doprinos: 265.000 EUR
- Komunalna naknada godišnje: 159.000 EUR
- Cjelogodišnja radna mjesta: 250
Vir: tportal.hr, travanj 2022.
Pozicioniranje u regionalnom tržištu
Pula je do sada bilježila deficit smještajnih kapaciteta u kategoriji iznad četiri zvjezdice. Novi hotel donosi kapacitet od 180 soba s kongresnim, wellness i ugostiteljskim sadržajima, što otvara mogućnosti za produljenje sezone, MICE segment i privlačenje visokoplatežnih gostiju koji su do sada gravitirali prema Rovinju, Dubrovniku ili Splitu. (Vir: Croatia Week, studeni 2024. / IstraIN, listopoz 2025.)
Za dobavljače građevinskog materijala, izvođače i dobavljače hotelske opreme projekt Valkane predstavlja jedan od najvećih nerealiziranih hotelskih radilišta na sjevernom Jadranu. Platforme poput Realtracing omogućuju B2B akterima — od arhitekata i izvođača do investitora i dobavljača — pravovremeno praćenje ovakvih projekata od faze projektiranja do natječaja za izvođača radova.
Trenutni status i sljedeći koraci (kolovoz 2025.)
Na temelju posljednjih dostupnih informacija iz kolovoza 2025.:
- Pravomoćna građevinska dozvola — izdana
- Izrada izvedbenih projekata — u tijeku
- Natječaj za izvođača radova — u pripremi
- Odabir hotelskog operatera — u tijeku
- Početak gradnje — planirano 2026.
- Otvaranje hotela — planirano unutar dvije godine od početka radova
Vir: iPress, kolovoz 2025. / Glas Istre, kolovoz 2025.
Napomena: Mediji neslužbeno izvještavaju o mogućnosti da hotelski operater bude Maistra, tvrtka koja već upravlja Grand Park Hotelom u Rovinju koji je projektirao isti studio 3LHD. Taj podatak nije službeno potvrđen od strane investitora ili Maistre. (Vir: Istra24, kolovoz 2024.)
Zaključak
Hotel Valkane jedan je od najdulje praćenih i najkontroverznih hotelskih projekata u novijoj povijesti hrvatskog turizma. Nakon višegodišnjih pravnih postupaka, projekt je u kolovozu 2025. ušao u izvedbenu fazu s pravomoćnom građevinskom dozvolom. Gradnja je planirana za 2026. godinu. Za B2B aktere u građevinskom i hotelskom sektoru — izvođače, dobavljače, investitore i arhitekte — ovo je projekt čiji natječajni procesi i fazni razvoj radilišta zaslužuju kontinuirano praćenje.
