2026. godina donijela je hrvatskom građevinskom sektoru promjenu u kretanju kamatnih stopa. Nakon razdoblja snižavanja, Europska središnja banka (ECB) u lipnju i rujnu ponovno je podigla ključne kamatne stope, dok su izdane građevinske dozvole istodobno pokazale prve znakove stabilizacije nakon slabijih rezultata početkom godine. Ostaje otvoreno pitanje hoće li promjena uvjeta financiranja utjecati na dinamiku novih građevinskih projekata u narednim mjesecima.
Kamate se okreću naviše
ECB ponovno podiže ključne stope
ECB je 11. lipnja 2026. odlučio povećati sve tri ključne kamatne stope za 25 baznih bodova, s primjenom od 17. lipnja. Depozitna stopa povećana je na 2,25 posto, stopa za glavne operacije refinanciranja na 2,40 posto, a stopa za granično kreditiranje na 2,65 posto. Isti je potez ECB ponovio 10. rujna 2026., s primjenom od 16. rujna. Depozitna stopa tako je povećana na 2,50 posto, stopa za glavne operacije refinanciranja na 2,65 posto, a stopa za granično kreditiranje na 2,90 posto.
ECB u svojim priopćenjima navodi da sukob na Bliskom istoku stvara dodatne inflacijske pritiske, osobito kroz kretanje cijena energije. Prema podacima koje je u rujnu objavio Forbes Hrvatska, inflacija u europodručju u kolovozu 2026. dosegnula je 3,3 posto, dok su cijene energije porasle 14,3 posto na godišnjoj razini. Riječ je o mjesečnoj godišnjoj stopi inflacije, koju ne treba miješati s ECB-ovom projekcijom prosječne godišnje inflacije za 2026. od 3,0 posto.
Prosječna kamatna stopa na hipotekarne kredite u europodručju tijekom lipnja i srpnja iznosila je 3,5 posto. Promjene ključnih stopa ECB-a ne prenose se automatski i istodobno na sve vrste bankovnih kredita, već njihov učinak ovisi o uvjetima financiranja i strukturi pojedinih kreditnih proizvoda.
Stambeno kreditiranje u Hrvatskoj
Prema usporedbi objavljenoj početkom 2026., HPB, Zagrebačka banka, Erste i PBZ nudili su stambene kredite s fiksnim kamatnim stopama u rasponu od 2,8 do 3,1 posto. Analitičari su pritom upozoravali na moguću sličnost s ranijim efektom APN subvencija, kada je rast potražnje uz ograničenu ponudu bio povezan s pritiskom na cijene nekretnina. To ipak ne znači da se isti učinak može izravno pripisati aktualnim kreditnim ponudama.
Dozvole: prvi znakovi stabilizacije
Broj izdanih dozvola
Broj izdanih građevinskih dozvola prolazio je kroz izražene oscilacije tijekom 2026. godine. Siječanj je donio pad od 45 posto na godišnjoj razini, dok je u prvom tromjesečju broj izdanih dozvola bio 26 posto manji nego godinu ranije. Pad se potom postupno smanjivao. U razdoblju od siječnja do travnja broj dozvola bio je 17,5 posto manji nego u istom razdoblju 2025., a od siječnja do svibnja 16,3 posto manji.
U srpnju je, međutim, zabilježen prvi međugodišnji rast u 2026. godini. Izdane su 972 građevinske dozvole, što je 1,6 posto više nego u srpnju 2025.
Kumulativno, u prvih sedam mjeseci 2026. izdano je 6.055 građevinskih dozvola, odnosno 12,1 posto manje nego u istom razdoblju prethodne godine. Prema izdanim dozvolama, predviđena vrijednost radova iznosila je 4,14 milijardi eura. Podaci zato zasad više upućuju na prve znakove stabilizacije nego na potvrđen oporavak građevinske aktivnosti.
Administrativni čimbenici
Na dinamiku građevinskog sektora, osim financijskih uvjeta, utječu i regulatorni i administrativni čimbenici. Prema analizi Arhivanalitike, dio usporavanja tijekom 2026. povezan je s prilagodbom sektora na novi zakonski okvir prostornog planiranja i graditeljstva te s procesom donošenja Generalnog urbanističkog plana Grada Zagreba. Takvi čimbenici pokazuju zašto kretanje građevinskih dozvola nije moguće promatrati isključivo kroz promjene kamatnih stopa. Na odluke o pokretanju novih projekata utječu i prostorno-planska regulativa, dostupnost zemljišta, troškovi gradnje, potražnja i opći gospodarski uvjeti.
Potražnja za stambenim kreditima
Prema analizi Arhivanalitike, stanje ukupnih stambenih kredita građana dosegnulo je 14,36 milijardi eura krajem svibnja 2026. Podatak pokazuje važnost stambenog kreditiranja za tržište nekretnina, ali sam po sebi ne omogućuje zaključak o tome koliko su promjene kamatnih stopa utjecale na potražnju. Za procjenu utjecaja promjena uvjeta financiranja na hrvatsko tržište stambenih kredita potrebno je istodobno pratiti kretanje kamatnih stopa, novog kreditiranja i ukupnog stanja stambenih kredita.
Što to znači za građevinski sektor i investitore?
Nakon razdoblja snižavanja ključnih kamatnih stopa, financijsko se okruženje u drugoj polovici 2026. počelo mijenjati. ECB je u lipnju i rujnu povećao ključne kamatne stope, dok su domaći podaci o građevinskim dozvolama u srpnju pokazali prvi međugodišnji rast nakon slabijih rezultata početkom godine. Srpanjski rast broja izdanih dozvola može se promatrati kao prvi znak stabilizacije, no podaci za samo jedan mjesec nisu dovoljni za zaključak o oporavku cijelog sektora. Kumulativni rezultat prvih sedam mjeseci i dalje je 12,1 posto ispod razine iz istog razdoblja 2025.
Za investitore će zato u narednim mjesecima biti važno pratiti nekoliko pokazatelja istodobno: kretanje ključnih i tržišnih kamatnih stopa, uvjete stambenog i poslovnog kreditiranja, broj i vrijednost novih građevinskih dozvola te broj planiranih stambenih jedinica.
Ostaje otvoreno pitanje hoće li i koliko brzo promjena uvjeta financiranja utjecati na dinamiku novih građevinskih projekata u Hrvatskoj. Podaci za naredne mjesece pokazat će je li srpanjsko poboljšanje početak trajnije stabilizacije ili tek privremeno odstupanje od slabijih rezultata iz prvog dijela godine.
Viri
- Europska središnja banka (ECB) – priopćenja o monetarnoj politici, lipanj i rujan 2026.
- Državni zavod za statistiku (DZS) – Izdane građevinske dozvole, srpanj 2026.
- Forbes Hrvatska – podaci o inflaciji i cijenama energije, rujan 2026.
- ŠibenikIN – usporedba stambenih kreditnih ponuda, 2026.
- Arhivanalitika – Nekretninski puls br. 2.
