Poslovne nepremičnine Slovenija 2026: Trendi na trgu pisarn, logistike in investicij

Analiza temelji na javno dostopnih podatkih in poročilih za leto 2024–2025.

Makroekonomski okvir

Trg poslovnih nepremičnin v Sloveniji ostaja pod budnim očesom regulatorja: Banka Slovenije ocenjuje tveganje z nepremičninskega trga kot zmerno s stabilno tendenco. (vir: Banka Slovenije). Rast cen poslovnih nepremičnin se je v letu 2025 umirila glede na leto 2024, število transakcij pa se je prvič po letu 2022 znova povečalo (vir: Banka Slovenije).

Slovenija je v letu 2024 beležila rast BDP 1,6 %, napoved za leto 2025 je bila 2,5 % (vir: Colliers). Postopno zniževanje obrestnih mer v evrskem območju izboljšuje pogoje financiranja, investitorji pa delajo z daljšimi odločitvenimi cikli.

Ponudba zaostaja za povpraševanjem zaradi dolgotrajnih postopkov pridobivanja gradbenih dovoljenj, pomanjkanja ustreznih zemljišč in počasnega tempa novogradenj.

Pisarniški segment: ponudba pod povpraševanjem

Na trgu najema pisarn v Ljubljani primanjkuje kakovostnih objektov razreda A. Vakantnost v premium pisarnah ostaja pod 3 % (vir: Colliers), najemnine za pisarne razreda A pa so v letu 2024 dosegle 16,5–20,5 EUR/m²/mesec (vir: Colliers).

Edino večje dokončanje v letu 2024 je bil poslovni center DCB Montana na Leskoškovi cesti (20.670 m², DGNB Gold certifikat).

V cevovodu za prihodnji dve leti je skupaj skoraj 100.000 m² novih pisarniških zmogljivosti. Najpomembnejši projekti so:

Vilharia
Emonika (center mesta)
WestLink Campus

Vsi projekti vključujejo ESG certifikate (vir: Colliers). Pričakuje se nadaljnji pritisk navzgor na najemnine.

Logistični in industrijski segment: širitev iz Ljubljane

Povpraševanje po logističnem prostoru v Sloveniji presega razpoložljivo ponudbo. Vakantnost ostaja pod 5 % (vir: Colliers), najemnine pa se gibljejo med 7 in 10 EUR/m²/mesec (vir: Colliers).

Med pomembnejšimi projekti v letu 2025:

LOGspot v Logatcu (26.000 m², BREEAM certifikat)
logistični centri DHL
logistični centri SPAR

V cevovodu je približno 120.000 m² novih zmogljivosti. Razvoj se širi iz Ljubljane v:

Maribor
Kranj
Sežano

Energijska učinkovitost je postala standardna zahteva pri novih projektih.

Maloprodajni segment: stabilen trg, dve večji novosti

Povpraševanje v maloprodajnem segmentu ostaja stabilno, podprto z rastjo plač in visoko zaposlenostjo. Maloprodajni parki ostajajo najaktivnejši podsegment.

V pripravi sta dva večja projekta:

Emonika Shopping Centre (Ljubljana, >21.500 m², BREEAM, predvidoma 2027)
Fashion Outlet Village (Šentilj, 20.000 m², do 70 trgovin)

Investicijski trg: obseg in struktura poslov

Investicije v poslovne nepremičnine so v letu 2024 dosegle približno 210 milijonov EUR — kar predstavlja podvojitev glede na predhodno leto (vir: Colliers).

Glavni gonili rasti:

maloprodajni sektor
logistični sektor

V letu 2025 je obseg ostal stabilen, vendar nekoliko nižji. Med kupci so prevladovali tuji in regionalni investitorji, pri čemer ostaja selektivnost pri financiranju visoka.

Gradbena dejavnost in napoved za 2026

Gradbena dejavnost naj bi v letu 2026 realno zrasla za 3,2 % (vir: GlobalData).

Rast podpirajo:

povečano število gradbenih dovoljenj
umirjanje cen materialov
infrastrukturne investicije

Sredstva iz Načrta za okrevanje in odpornost EU zagotavljajo Sloveniji dostop do 2,2 milijarde EUR do konca leta 2026, kar predstavlja dodaten spodbujevalni dejavnik za gradbeni sektor. Skupaj ti kazalniki nakazujejo, da poslovne nepremičnine v Sloveniji v letu 2026 vstopajo v fazo zmerne, a stabilne rasti. Podatke o konkretnih projektih in njihovem statusu v Sloveniji zbira in vzdržuje baza Realtracing.

Viri