Članek povzema poročilo Geodetske uprave RS o slovenskem nepremičninskem trgu za prvo polletje 2026, objavljeno oktobra 2026, in ga umešča v kontekst gradbenega sektorja.
5.630 €. Toliko je znašala mediana prodajne cene kvadratnega metra rabljenega stanovanja v Ljubljani v prvi polovici leta 2026. Po poročilu Geodetske uprave RS (GURS) je to 740 €/m² več kot v prvem polletju 2025. Prvič je presegla mejo 5.500 €/m². Za investitorje, razvijalce in izvajalce je to signal, da se spreminja ekonomika projektov.
Ljubljana beži ostalim
Cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah so se v Ljubljani v primerjavi z drugo polovico leta 2025 zvišale za 11 %. To je najvišja rast med vsemi analiziranimi območji. V drugi polovici leta 2025 je rast znašala le 1 %, zdaj pa se je močno pospešila. Rast se nanaša na gibanje cen po metodi SPAR, ne na spremembo mediane, zato tega podatka ne smemo mešati s podatkom 740 €/m².
Rast cen po območjih
Rast cen stanovanj v prvem polletju 2026 glede na prejšnje polletje je po območjih znašala:
| Območje | Rast cen |
|---|---|
| Celje | +9 % |
| Kranj z okolico | +8 % |
| Maribor | +6 % |
| Severna okolica Ljubljane | +5 % |
| Obala | +5 % |
| Južna okolica Ljubljane | +4 % |
Na ravni države so se cene zvišale za 8 %, mediana pa je prvič presegla 3.500 €/m² in dosegla 3.520 €/m². Od druge polovice leta 2023 so se cene stanovanj v Ljubljani zvišale za 31 %.
Novogradnje: 6.000–8.000 €/m²
Rabljena stanovanja so le izhodišče. GURS ocenjuje, da so se cene novih stanovanj v Ljubljani gibale med 6.000 in 8.000 €/m², pri dražjih projektih pa so dosegle do 10.000 €/m².
Podražila se je tudi zemlja. Mediana cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb v Ljubljani je znašala 499 €/m², na ravni države pa so cene teh zemljišč v polletju zrasle za 15 %.
Ponudba zaostaja
V prvi polovici leta so v Ljubljani dokončali okoli 490 stanovanjskih enot. V gradnji jih je več kot 1.200, napovedanih pa okoli 2.400. To je več kot polovica vseh napovedanih stanovanj v državi, ki jih je okoli 4.600. Število stanovanjskih enot v gradnji na ravni države se je v enem letu zmanjšalo za približno četrtino, s 4.400 na 3.300.
GURS opozarja, da se nabor napovedanih projektov skozi čas močno spreminja in ni napoved dejansko dokončanih enot. Podatki za primarni trg so po navedbah GURS še nepopolni.
Kaj to pomeni za gradbeni sektor in investicije
Dejavniki rasti cen
GURS kot razloge za rast navaja visoke stroške gradnje in razmeroma omejeno ponudbo novih stanovanj. Na strani povpraševanja so visoka zaposlenost, rast plač ter razmeroma veliko število in obseg novih stanovanjskih kreditov. Obrata cen GURS ne pričakuje.
Tveganje pri financiranju
Tveganje predstavlja financiranje. Zaradi višjih obrestnih mer za stanovanjske kredite GURS pričakuje ponoven upad števila transakcij s stanovanjskimi nepremičninami. Število in obseg novih stanovanjskih kreditov sta se v preteklih letih izkazala kot poglavitna dejavnika plačilno sposobnega povpraševanja. Višje cene torej ne pomenijo samodejno hitrejše prodaje.
Kaj sledi za izvajalce in investitorje
Naslednje točke predstavljajo interpretacijo podatkov, ne neposrednih ugotovitev iz poročila GURS.
- Dostop do zemljišč postaja vse pomembnejši. Rast cen zemljišč za gradnjo za 15 % v polletju pomeni, da bo dostop do ustreznih lokacij vse pomembnejši dejavnik pri izračunu ekonomike projektov.
- Ljubljana ponuja največ načrtovanih stanovanjskih projektov. Z okoli 2.400 napovedanimi enotami je tam največ potencialnih priložnosti za podizvajalce, projektante in dobavitelje. Pri tem je treba upoštevati, da se napovedani projekti lahko spreminjajo in niso zagotovilo za dejansko gradnjo.
- Rast cen se je pospešila tudi zunaj Ljubljane. V Celju se je zvišala s 5 % na 9 %, v Kranju z okolico pa s 3 % na 8 %. Obe območji sta dosegli ali presegli državno povprečje.
Cene so pomembne, vendar za poslovno odločitev ni dovolj pogled nanje. Odločilno je tudi, kateri projekti so že v gradnji in kateri so šele v pripravi.
Realtracing zbira podatke o gradbiščih in novih razvojih v Sloveniji in na Hrvaškem ter omogoča pregled nad posameznimi projekti. Takšni podatki so lahko koristni za prepoznavanje poslovnih priložnosti, načrtovanje prodajnih aktivnosti in pravočasno vzpostavljanje stikov z udeleženci v gradbenem sektorju.
Viri
- Geodetska uprava Republike Slovenije, Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za prvo polletje 2026 (oktober 2026).
