Hotel Valkane Pula: ~100 mil. EUR, 180 soba, pravomoćna građevinska dozvola. Gradnja 2026. — sve što trebate znati prije natječaja za izvođača.

Pregled projekta

Hotel Valkane bit će prvi hotel s pet zvjezdica u široj pulskoj regiji. Smješten u zoni bivšeg kamenoloma na lokaciji Lungomare u Puli, projekt predstavlja jednu od najvećih pojedinačnih hotelskih investicija u suvremenoj povijesti istarskog turizma. Procijenjena vrijednost iznosi više od 500 milijuna kuna (odnosno oko 100 milijuna eura bez PDV-a prema kasnijim navodima investitora), a pravomoćna građevinska dozvola izdana je u kolovozu 2025. godine. (Vir: tportal.hr, travanj 2022. / Index.hr, kolovoz 2025.)

Tehničke specifikacije i sadržaji

Idejno rješenje izradio je arhitektonski studio 3LHD iz Zagreba. Hotel je planiran s maksimalno dvije podzemne i sedam nadzemnih etaža, visine 27 metara. Ukupna površina građevine iznosi 26.800 m², a površina parcele 28.117 m². (Vir: 3LHD — službena stranica projekta)

Ključne specifikacije projekta:

Vir: 3LHD / tportal.hr, travanj 2022.

Arhitektonski pristup i urbanistički kontekst

Rehabilitacija napuštenog kamenoloma

Kamenolom na lokaciji Valkane nije se koristio od 1965. godine. Studio 3LHD projektirao je hotel koji se volumenom i oblikom uklapa u zatečeni topografski kontekst: razlomljena linija pročelja reinterpretira stepenice nekadašnjeg kamenoloma, a zelena fasada preuzima funkciju krajobrazne sanacije. Park ispred hotela funkcionira kao tampon zona između privatnog i javnog prostora. (Vir: 3LHD — Hotel Valkane / Journal.hr, svibanj 2022.)

Javni prostor i pristup obali

Prema projektnoj dokumentaciji i izjavama investitora, Lungomare šetnica i plaže ostaju izvan obuhvata projekta i u potpunosti javno dostupni. Investitor je financirao izgradnju vodovodnog magistralnog cjevovoda (približno 400 metara) i priključka za hotel (približno 200 metara) u ulici Veruda, koji je po ishođenju uporabne dozvole bez naknade predan komunalnoj tvrtki Vodovod Pula. Planira se sadnja 150 do 200 novih stabala te uređenje javnog parka-šume uz hotel. (Vir: Regional Express, siječanj 2025. / Glas Istre, kolovoz 2025.)

Investitor i vlasnička struktura

Investitor je tvrtka Hotel Valkane d.o.o. (osnovana 2015., MBS: 130049298, sjedište: Pula), u vlasništvu holdinga Istra Cement B.V. sa sjedištem u Nizozemskoj. Prema dostupnim medijskim izvorima, posredni većinski vlasnik je Dragan Šolak, srpski medijski poduzetnik i osnivač United Grupe, koji u Puli ima i vlasništvo nad trgovačkim centrom Max City putem povezanih tvrtki. Tehnički direktor projekta je Zoran Kostić. (Vir: Istra24, kolovoz 2024. / Faktograf.hr, ožujak 2022. / Nacional.hr, rujan 2025.)

Kronologija: od idejnog projekta do građevinske dozvole

Projekt je prošao kroz višegodišnji administrativni i pravni proces koji uključuje lokalni referendum i žalbene postupke pred Visokim upravnim sudom.

Vir: Istra24, srpanj 2025. / Glas Istre, srpanj 2025. / iPress, listopad 2024.

Napomena: U studenom 2025. Visoki upravni sud ukinuo je I. izmjene i dopune UPU-a Lungomare iz 2015. Grad Pula priopćio je da to ukidanje ne utječe na status već izdane građevinske dozvole. (Vir: iPress, studeni 2025.)

Ekonomski pokazatelji i učinci za destinaciju

Izravne financijske obveze prema gradu

Prema podacima prezentiranim na javnoj prezentaciji projekta u travnju 2022. (iznosi izvorno navedeni u kunama, konvertirani po fiksnom tečaju 1 EUR = 7,5345 HRK):

• Komunalni doprinos Gradu Puli: 1,33 milijuna EUR
• Vodni doprinos: 265.000 EUR
• Komunalna naknada godišnje: 159.000 EUR
• Cjelogodišnja radna mjesta: 250

Vir: tportal.hr, travanj 2022.

Pozicioniranje u regionalnom tržištu

Pula je do sada bilježila deficit smještajnih kapaciteta u kategoriji iznad četiri zvjezdice. Novi hotel donosi kapacitet od 180 soba s kongresnim, wellness i ugostiteljskim sadržajima, što otvara mogućnosti za produljenje sezone, MICE segment i privlačenje visokoplatežnih gostiju koji su do sada gravitirali prema Rovinju, Dubrovniku ili Splitu. (Vir: Croatia Week, studeni 2024. / IstraIN, listopoz 2025.)

Za dobavljače građevinskog materijala, izvođače i dobavljače hotelske opreme projekt Valkane predstavlja jedan od najvećih nerealiziranih hotelskih radilišta na sjevernom Jadranu. Platforme poput Realtracing omogućuju B2B akterima — od arhitekata i izvođača do investitora i dobavljača — pravovremeno praćenje ovakvih projekata od faze projektiranja do natječaja za izvođača radova.

Trenutni status i sljedeći koraci (kolovoz 2025.)

Na temelju posljednjih dostupnih informacija iz kolovoza 2025.:

• Pravomoćna građevinska dozvola — izdana
• Izrada izvedbenih projekata — u tijeku
• Natječaj za izvođača radova — u pripremi
• Odabir hotelskog operatera — u tijeku
• Početak gradnje — planirano 2026.
• Otvaranje hotela — planirano unutar dvije godine od početka radova

Vir: iPress, kolovoz 2025. / Glas Istre, kolovoz 2025.

Napomena: Mediji neslužbeno izvještavaju o mogućnosti da hotelski operater bude Maistra, tvrtka koja već upravlja Grand Park Hotelom u Rovinju koji je projektirao isti studio 3LHD. Taj podatak nije službeno potvrđen od strane investitora ili Maistre. (Vir: Istra24, kolovoz 2024.)

Zaključak

Hotel Valkane jedan je od najdulje praćenih i najkontroverznih hotelskih projekata u novijoj povijesti hrvatskog turizma. Nakon višegodišnjih pravnih postupaka, projekt je u kolovozu 2025. ušao u izvedbenu fazu s pravomoćnom građevinskom dozvolom. Gradnja je planirana za 2026. godinu. Za B2B aktere u građevinskom i hotelskom sektoru — izvođače, dobavljače, investitore i arhitekte — ovo je projekt čiji natječajni procesi i fazni razvoj radilišta zaslužuju kontinuirano praćenje.